12 aylık TÜFE oranının yüzde 39.33 seviyesinde gerçekleşmesiyle birlikte kontratını yenilecek olan kiracıların da ödeyeceği en yüksek artış oranı netleşti. Peki ev sahibinin fahiş kira talebine karşı kiracılar ne yapmalı, ev sahibi 5 yılın sonunda kirayı istediği kadar artırabilir mi? Konuyla ilgili CNN Türk’e açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Hukuk Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz şunları söyledi:
“Bizim borçlar kanunumuz kiracı ve mal sahipleri ilişkilerini açık ifade ile tanımlamıştır. Üst sınırın ne olacağını tanımlamıştır. Bizim kanunumuzda kira sözleşmesinde belirlenecek olan üst sınır en fazla TÜFE’nin 12 aylık değişim oranıdır. Bu değişim oranı yüzde 39.33’tür.
Yüzde 73.50 olan TÜFE değildir. Kira için baz alınacak olan 12 aylık değişim oranıdır. Herhangi bir şekilde kiracımız 5. yıl kira sözleşmesine kadar yapılabilecek en fazla artış bu olacaktır. 5. yıldan sonra artık mal sahibinin bu oran üzerinde bir kira bedeli talep etme hakkı var. Bu talep karşılık görmezse kiracısına kira tespit davası açarak kira bedelinin yükseltilmesini mahkemeden talep etme hakkı oluşur.
5 YILIN SONUNDA İSTEDİĞİ KADAR ARTIRABİLİR Mİ?
Kiracı ve mal sahibi 5. yıl sonunda uzlaşmalıdır. Ne kiracı TÜFE’nin 12 aylık değişim oranında diretmeli ne de mal sahibi fahiş oranda diretmelidir. Kira tespit davasında sulh hukuk hakimi enflasyonu dikkate alacak, bölge rayicini dikkate alacak ve bu kira üzerinden de eğer kiracı 10 yıldan fazla orada oturuyorsa yüzde 20, 10 yıldan az oturuyorsa yüzde 10 oranında hakkaniyet indirimi uygulanacak.
Sizin kiranız 3 bin lira, 5. yılı doldurdunuz mal sahibi sizden 10 bin lira talep ediyor. Mal sahibi de 10 bin liraya ulaşamayacak kiracı da TÜFE üzerinden yüzde 40 artış yaptığında 4 bin 250 lira yaparım diyemeyecek.
FAHİŞ KİRA ARTIŞINA KARŞI KİRACININ NASIL BİR YOL İZLEMESİ GEREKİR?
Sadece uygulayacağı TÜFE 12 aylık değişim oranıdır. Bunun üzerindeki bir artışı kabul etmek zorunda değildir. Mal sahibinin ara zam ve fahiş zam talebine doğru cevap verecek. Ben şu an kira sözleşmemin 3. yılındayım TÜFE’nin 12 aylık değişim oranını uygulayacağım dediğinde bu hakkını yerine getirmiş olacak. Mal sahibi tahliye etmek istiyorsa 10. yılı dolduracak. Ya da haklı bir neden olacak. Sattığında yeni edinen kişinin tahliyesi gibi kanunda sayılan sebepler olmalı bunun dışında tahliye mümkün değildir.
EVİ SATICAM BEN OTURACAĞIM DİYE BAHANELER VAR. BUNLARIN TESPİTİ HALİNDE NASIL BİR CEZA SÖZ KONUSUDUR?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarının çok kolay davalar olmadığını, Yargıtay’ın tanımı ile ihtiyacın somut, net olması gerektiğini vurgulamamız gerekiyor. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kazanılırsa mal sahibinin 3 yıl boyunca kira veremeyeceğini verirse 1 yıl boyunca kira bedelini tazminat olarak eski kiracısına ödeyecek.
Siz kiracınıza birtakım taleplerde bulunuyorsunuz benim kiramı şu kadar artır artırmazsan çık. Almanya’dan oğlum geldi gibi birtakım bahanelere sığınarak bir takip ihbarnameler göndermişsiniz. Kiracının da daha önce kendisine gönderilen mesajlar var. Bunları gösterecek. Mal sahibi beni tahliye etmek için bunlara sığınıyor diyecek. Mal sahibinin gerçekten ihtiyacı varsa, ihtiyacın samimi olduğu ispat edilirse tahliye kararı verecektir.
KİRA DÜZENLEMESİNDE SABİT ORAN NASIL OLACAK?
3 bakanlık önemli bir çalışma yürütüyor. Tabi ki sayın Adalet Bakanımızın söylemiş olduğu Hollanda modeli çok konuşuldu. Mahalle ve sokak rayiç bedellerinin belirlenmesi vardı. “Biz onları uygulamayacağız. Biz geçici olarak sabit bir oran belirlemeye çalışıyoruz” dedi. Muhtemelen bakanlığın çalışması 12 aylık TÜFE oranlarında belli bir oran belirlemek. Diyelim ki TÜFE 39.33. TÜFE’nin 10 puan altı veya kulislerden sızan bilgi yarısı diye ifadeler var. Bunları doğru bir şekilde çıkarmak lazım. Mal sahipleri zaten ciddi şekilde sıkıntılılar. Onlarında mağdur olmamaları. Açıklanan enflasyon yüzde 73. Bunun neredeyse yarısı TÜFE’nin değişim oranı olarak uygulanıyor. Ben doğru ve dengeli bir çözüm bulunacağının kanaatindeyim.”